摘要：現(xiàn)在政策格局是：一線城市嚴查消費貸，強二線城市暫時不動，弱二線城市繼續(xù)加碼五限令。最大的殺器是加息，定向加息，還沒祭出。通過加息，持續(xù)抬高購房者的月供成本，讓那些通過首付貸、消費貸激進加杠桿的投資者，或吐貨或退場。

上周末房地產(chǎn)出臺了新一輪調(diào)控，這是第四輪調(diào)控。感謝敬業(yè)的媒體同行，制作了很多詳細的圖表。

這幾天新開始限售的城市大概有9個：石家莊、長沙、南昌、南寧、重慶、武漢、西安、貴陽，還有今天下午剛剛加入限購大軍的無錫（限購）。

 

 

加在一起，中國現(xiàn)在限售的城市有40-50個，看這張“全國凍產(chǎn)地圖”，很齊全。不過要說一下，里面有些錯漏，比如鄭州沒有列入，有些城市鎖定期非以“房產(chǎn)證”為起計時間。

 

 

我在朋友圈開了個玩笑說，以后：胡煥庸線以右的地方叫“凍產(chǎn)”，凍結(jié)交易的房地產(chǎn)。以左的地方叫“不動產(chǎn)”，漲不動的房地產(chǎn)。

怎么看這些政策。

首先回顧一下，這次的調(diào)控不意外，我之前幸運預判到了，但真的猜不到這個時間點。

8月15日我發(fā)出第一篇文章，基于國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-7月的房地產(chǎn)投資銷況，以及住宅庫存的去化水平。判斷中國房地產(chǎn)的去庫存周期已經(jīng)結(jié)束，以去庫存為主基調(diào)的三四五線城市，政策將追平一二線城市?！?a target="_blank" rel="noopener" style="box-sizing: inherit; background-color: transparent; cursor: pointer; color: rgb(20, 130, 240); text-decoration: none;">房地產(chǎn)“去庫存”任務已完成，再去就去過頭了！》

在9月18日，我又發(fā)出第二篇文章《房價這還沒怎么跌呢，你告訴我又要漲起來？》，基于消費貸收緊和1-8月的房地產(chǎn)投資銷況。再次提醒：當前住宅庫存已經(jīng)回到2013年底，去庫存政策會很快結(jié)束。在不少城市，去庫存將變成補庫存。而為了防止房價再度上漲，有些城市將會加碼調(diào)控。

整體上講，去庫存時代的結(jié)束，就是這新一輪調(diào)控的大背景。

“去庫存”已經(jīng)變成了“房地產(chǎn)過熱”

我們看下自2016年以來四輪政策調(diào)控的時間線。

2016年3月，第一輪調(diào)控，上海深圳同日出政策，少數(shù)一線城市收縮貸款政策。2016年10月，第二輪調(diào)控，一線城市、強二線城市收縮調(diào)控，全面限購、收縮貸款。

2017年3月，第三輪調(diào)控，新加入環(huán)都市圈城市收縮調(diào)控，限售祭出，“五限令”時代開動。

2017年9月，第四輪調(diào)控，新加入“弱二線城市”收縮調(diào)控。

分析這新些加入限售大軍的9個城市（未來還會有），有一些共同特征：1、基本都是弱二線城市，除武漢較強外。2、基本都是原來去庫存的重災區(qū)。3、去庫存政策以來漲幅很大，都翻了倍。4、原來沒怎么嚴厲調(diào)控。

 

 

原來那些一線、強二線以及大都市圈衛(wèi)星城，差不多都已經(jīng)出臺了調(diào)控政策來收緊房地產(chǎn)了?，F(xiàn)在這些又出猛招的城市，都說明了這些城市的去庫存任務已經(jīng)完成了。不但完成了，而且過熱了。再去庫存，就兜不住了。

比如重慶這個城市，我上月還去考察過一次。當時重慶還是中國唯一不限購不限價不限售的超大城市。著名的黃奇帆市長走后，重慶房價從今年春節(jié)后漲了大約有一倍，半數(shù)主城區(qū)攀升到2萬，主城遠郊區(qū)域的地價也升到了1萬多/平米。

再如石家莊這個城市，從去年到現(xiàn)在，房價也是足足翻倍。但你看它過去兩年的政策線，很炸毛的。

2016年3月，鼓勵買房，去庫存。首付降低至2成，利率7折，契稅減半。

2017年3月，政策進入緊縮期，限制買房。部分區(qū)域限購、限貸。

2017年9月，嚴厲限制買房。買房五年不能轉(zhuǎn)手。

 

 

你說碰到這種城市，你去買房，跑都跑不掉。雖然也號稱千萬人口的超大城市，但是它市區(qū)只比深圳大一點，市區(qū)人口470萬，人口密度大概是深圳的1/4。我實不知，像石家莊這樣的城市，1.58萬平方公里；以及像重慶這樣的全世界最大的城市，8萬平方公里。它的房價1年漲1倍，是哪來的勇氣。反正對我來說，超過1萬平方公里的城市，我都不去（北京特殊，你懂的）。

這里插播一句，石家莊的5年鎖定期，沒想象得那么恐怖，實際上還是3年。仔細看原文，這個5年的起計時間是“簽合同”，不是“拿到房產(chǎn)證”。買新房的話，從簽合同到拿到房產(chǎn)證一般要2年左右的時間，所以，并沒有多狠。

警惕都市圈外的的小城市收網(wǎng)

現(xiàn)在的政策格局是：一線城市嚴查消費貸，強二線城市暫時不動，弱二線城市繼續(xù)加碼五限令。

排排坐吃果果，接下來是誰？

不在都市圈范圍內(nèi)的三四五線小城市。

你把上面調(diào)控的順序排一排，就是一幅資金流動圖。一線——周邊、二線——弱二線、三四五線。現(xiàn)在弱二線也限了，消費貸也查了。只有一個地方?jīng)]有限了，三四五線。而三四五線現(xiàn)在的房價也是漲得兇猛不已。再等一段時間，巴掌大的小城市房價都上去了，也只能限。

我也不知道為什么就是有人去買三四五線的房子，也許，人有時候就是想體驗一把為人民群眾站崗放哨的滋味吧。去年的時候，我說：珍愛生命，遠離三四線?，F(xiàn)在要說：那些還沒出政策的小城市，有多快跑多快。

看房價，不是看這些城市的房價漲不漲，而是你走不走得掉。就像石家莊，政策說變就變，你房產(chǎn)證還沒辦出來，政策已經(jīng)掉頭了，只能拍張照片掛墻上自己看。

大城市不適合跟進限售

第三個看法：限售政策，嚴厲打擊二手房流動性，大城市不適合跟進。

看一個政策，不要只看一點，要看到機會成本。限售對短期炒房，當然是立竿見影。但它也有副作用：二手房的流動性會削弱。對新房，因為有期房——入伙——辦證這個前置的流程，所以你買了到辦證，基本上限售期也滿了。但是如果你在石家莊買二手房，幾個月完成過戶了。卻發(fā)現(xiàn)等待你的是漫漫的5年限售，那會怎么樣？

沒人再買二手房，如果房價預穩(wěn)定的情況下，反倒會刺激大家只去買新房。

在一線城市，至少北上深不合適推行這種限售政策。因為中國的城市里，真正可以稱得上二手房活躍的城市，只有這3個，廣州都算不上。在這樣的地方搞限售，能不能帶來房價下跌不好說，但是帶來供應量的下降卻是肯定的。因為限售帶來的房價下降預期和因為供應量下降帶來的房價上漲預期，又會形成預期對沖。如果真要搞，學香港搞辣招算了，對2年內(nèi)賣房課你高達30-40%的重稅（辣招也沒有降低香港房價）。

從現(xiàn)在看，也的確是主要的一線城市沒有限售，應該有這樣的考慮?？傊?，你供應量不夠，就老老實實拼命的建房子，花花腸子越多越不管用，除了耽誤正事兒。

房地產(chǎn)的長效機制是“五限令”

房地產(chǎn)的長效機制已經(jīng)出來了：五限令。不要玩短期了。

我們一直說，長效機制是什么房產(chǎn)稅、租購同權(quán)、財稅改革等等，都對。但是，在那之前，要看到：如果房價不能有效的穩(wěn)定下來，現(xiàn)在的“五限令”就是長效機制，它會一直執(zhí)行到市場化的長效機制出來。

從2010年中國第一次進入三限令時代，到現(xiàn)在已經(jīng)7年了。看這個樣子，再搞個三五年也不是個啥問題。你說一個行政管制的政策、之前大家都預期是短期干預政策，搞到10年之久，叫不叫長效機制？

這樣的政策下，漲也起不來，跌也下不去。那短期炒房子能賺什么錢？什么錢都賺不到。所以，玩短期的趁早歇了。你還想玩，就會看到一個景象：哪里的房價漲了，哪里就去限你，限到你買到就虧到，全砸手里。

的確沒有這種政策可以更直觀的控制房價了，但這個政策也有成本，而且很大。訣竅就在，能不能把握好時間窗口。在它的成本不那么大之前，完成市場化長效機制的替代。

小火燒打不掉預期

第五個看法。小火燒、小步走，政策的兩難打不掉預期。

我們看這一輪的調(diào)控和以前不一樣，那可謂是道高一尺魔高一丈道再高一丈。原來都是一刀切、一步到位捅到底，現(xiàn)在不是了，從一開始就是“文火戲諸猴”，小火燒、小刀割、小步走。房價漲了，我就收，但不一刀切、捅到底，每個城市都不一樣（因城施策），每個城市都是一點一點收。

還舉石家莊的例子，3月搞限購、收貸款，房價還是漲，那就搞限售，如果接下來還是漲的話，那就繼續(xù)提高限貸、限購的等級，一點點試探。但不會一步搞太狠，大目標從來沒有變，既不要你大漲也不要你大跌。

所以，這種情況下，大家都難受，難受之一信息成本太高了?，F(xiàn)在那40多個出政策的城市，每個城市都不一樣。你要是想去哪個城市買房子，你會發(fā)現(xiàn)，光是搞清楚政策就要花很多時間。別說普通買房人，就連專家都不一定搞得清楚你要付幾成首付。遍地都是雷。

這種小火燒、小刀割的調(diào)法，有好處，防止政策用力過猛導致房價大跌收不住場。但也有個壞處，就是真的房價不給面子，明天duang一下子跌了個20%。現(xiàn)在像石家莊、高老莊的這些個政策，一夜之間又統(tǒng)統(tǒng)都會取消。

這是政策目標導致的兩難，也正是這個兩難，觀眾們關(guān)于房價的預期才會比鋼還強，真的不好打掉。

最大的殺器是定向加息

最后一個看法：最大的殺器是加息，定向加息，還沒祭出。

伴隨著弱二線大限售，是一線城市的信貸收緊（針對購房貸款的定向加息、嚴查消費貸違規(guī)入樓市）。

現(xiàn)在的特征是：整體貨幣政策不緊不松，但定向針對房地產(chǎn)逐步收緊。深圳最新的消息，首套房利率在之前的上浮5%繼續(xù)上浮到10%，就是從4.9%升到5.4%。

嚴密注意定向加息，這是我認為的大殺器。

有兩個原因，一是，現(xiàn)在首付款繼續(xù)提高的空間不大?，F(xiàn)在中國的好一點的城市，首套房都是首付3成，二套7-8成，全世界最高的首付比。這個繼續(xù)上升的空間已經(jīng)不大了（首套房繼續(xù)收緊，就會偏離支持自住需求的精神），要想穩(wěn)定房地產(chǎn)，最有效的辦法是加息。二是，加息又不能全行業(yè)一起搞，一起提高的話，實體行業(yè)就扛不住，影響經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的勢頭。

所以，結(jié)果只有一條路，定向加息。通過加息，持續(xù)抬高購房者的月供成本，讓那些通過首付貸、消費貸激進加杠桿的投資者，或吐貨或退場。

從實操角度說，現(xiàn)在的房貸利率“還有很大的上升空間”。因為我們的房貸利率在2015年最低到了4.2%，追平2008的4.158%?，F(xiàn)在不到5.5%，依然是歷史上非常偏低的水平。從歷史上看，7%以上的房貸利率才算高。

 

 

那就意味著，房貸利率最高能再往上一路升它200個基點（當然我認為不太可能達到那么高）。如果剛需首套定向加息到7%以上，二套房搞到10%以上。加上其它的綜合調(diào)控政策，房價那是絕對很難看的，沒有誰能夠承擔得起這么高的資金成本。

我們和香港比較不一樣，香港利率只能跟著美元走，但內(nèi)地可以單獨搞，央行發(fā)個文件要求所有的二套房利率統(tǒng)一上浮到9%，首套房上浮到7%，也是可以的，這一點要注意到。加息帶來的成本是直接的、可見的，比限售厲害多了。

所以說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢，最重要的并不是你的負債率有多高，而是你的現(xiàn)金流。建議購房者都做個假設(shè)，假如有一天房貸利率大升，你扛不扛得住。

最后扯一句，我覺得中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)成了一個非常不人道的行業(yè)。開發(fā)商開盤現(xiàn)在都半夜搞、偷偷搞，賣樓之前提前給媒體打招呼：就當我空氣，千萬別寫我一個字。政府出政策呢，也是周末搞、半夜搞、偷偷搞，主要是過節(jié)之前搞，提前不給媒體打招呼，也不像以前開新聞發(fā)布會了。地產(chǎn)媒體人的日子也跟著過得小媳婦一樣提心吊膽。感情各位就是在互相傷害啊。