今天我想講的是，其實去年我曾經(jīng)好象也是在這種場合講了房地產(chǎn)，因為是住交會，重點是講房地產(chǎn)。曾經(jīng)講到過中國房地產(chǎn)的健康發(fā)展方向就是以消費品為主導，這是我09年以來一直堅持的觀。同時，也提示市場，如何看待中國的房地產(chǎn)業(yè)，可能不能用分析股市的思維來分析房地產(chǎn)，可能不應該用過去分析房地產(chǎn)的模型、數(shù)據(jù)來分析今后的房地產(chǎn)。一年已經(jīng)過去了，現(xiàn)在情況出現(xiàn)，在座各有想法、各有判斷，這里我就不展開說了。

對于房地產(chǎn)問題，堅定不移地要堅持方向，房地產(chǎn)調控的方向堅決不變，打擊投機，加快社會保障房的建設，用我個人的語言來說，就是去年在這個場合說的，堅持房地產(chǎn)以消費品為主導，買房子是為了住，買房子不是為了像買股票一樣賣。誰想買房子為了賣，堅決讓他賺不了多少錢，這是我們調控的方向。政府在短期內處無奈，要控制房價，我個人認為，從長期看，我們的政府不應該控制房價，我應該不管房價，關鍵是要把健康發(fā)展的長效制度建起來。

短期內，泡沫已經(jīng)形成，中國經(jīng)濟要穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)業(yè)涉及到方方面面，確確實實很難。在這個背景下，我說當前的調控策略，準備再花1-2年的時間，信號明確、方向不變，但是講究策略，花1-2年時間，慢慢調到位。政策怎么辦？當時講了幾條：第一，這是我一貫的觀點，與其上房產(chǎn)稅，不如上交易所的稅，我們?yōu)榱司_打擊投機，投機在哪個環(huán)節(jié)？投機在買進房子再賣出去的環(huán)節(jié)，在賣出去的環(huán)節(jié)應該精確打擊。所以想賣上高額的交易所得稅，20%不行，再40%，這是我隨便說的，當然作為政策是要好好研究的。

這么大的國家，重慶、上海房產(chǎn)稅試點已經(jīng)搞了。全國怎么辦？出于無奈，搞了認購政策，我認為短期方向也是對的，但長期怎么辦？所以應該選擇適當?shù)臅r機，用交易所的稅，來逐步地應該選擇適當?shù)臅r機，在統(tǒng)一上海、重慶不同的房產(chǎn)稅，在淡化統(tǒng)一35個城市不同的限購政策的同時，提出高額累計交易所得稅。對于市場上這么多錢，它不是為了投機，看好中國房市，他買了不賣，適當?shù)墓膭钔顿Y可以，幫助弱勢群體、幫助沒有錢的人住上房，可以出租，但是應該出臺以保護承租人為主導利益的全國房屋租賃管理條例。

簡單講，對租金要管理，不準隨便漲價，學習德國、法國的經(jīng)驗，提出指導價。報上講的，德國、法國規(guī)定租金可以漲，比方說漲20%，超過20%-50%，對不起，依法辦事，說嚴重了：判刑。同時，房東不準把房客隨便在冬天趕出去、隨便解除合同，你想賣房子，首先賣給房客，德國、法國房是炒不起來的，為什么英國、美國炒起來？以金融市場為主導的國家，他把房地產(chǎn)炒成了泡沫。你看看德國，經(jīng)濟這么發(fā)達，房價非常穩(wěn)定增長。

再就是社會保障法，我當時的建議也很簡單，要求壓著各級地方政府必須顧全大局，完成社會保障房的建設任務，你要當官，你要烏紗帽，就必須完成任務，這是大局。因為正常的投資我們仍然要保證，因為不鼓勵弱勢群體買房，他收入有限，要解決他有房住的問題。但是，我們也明白地方政府在土地財政這樣的背景之下，資金是不夠的，地價在跌等等。

所以這個時候如果同時要上財政、金融的補貼政策、利率政策，和各種各樣的融資手段，能不能網(wǎng)開一面，幫地方政府解決問題。土地財政問題是更大的問題，這個中央要拿出戰(zhàn)略勇氣，解決中央財政和地方財政有關事權、財權基礎之上的合理的財力的安排制度。為什么呢？因為確實我們有些地方政府教育、民生、社會穩(wěn)定等等很多任務壓著他，財力不夠，財政收入不夠，這也是個現(xiàn)實。這是我當時講的幾條政策。

能不能有藝術的調控好房地產(chǎn)市場，是明年宏觀調控的關鍵和難點。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是連結中央政府、地方政府、開發(fā)商、老百姓、投資者以及市場方方面面的一個連結點，是一塊心病。這塊市場現(xiàn)在怎么弄？泡沫已經(jīng)形成。

我直率地說，曾經(jīng)也說過，中國房地產(chǎn)市場不打，中國肯定要出事。打狠了，也會出事。所以在去年我講再花2-3年時間，在今年年中，我的建議，再花1-2年時間，掌握好策略?，F(xiàn)在問題是房地產(chǎn)的問題直截了當?shù)剡B結了土地財政的問題，土地財政的問題直接連結了地方融資平臺的問題——風險。

地方融資平臺的風險，直接連結了整個銀行體系能不能穩(wěn)健的問題。銀行體系能不能穩(wěn)健，直接影響到當前中國的股市，老百姓有沒有信心的問題。這些問題全連在了一塊兒了。大家都知道，中國股市中間一半以上的利潤全是銀行的利潤，這是報紙上披露的。而銀行現(xiàn)在利潤賺得不少，準備壞帳沖銷的資本，都準備好了，撥備率提高很高，也就是說到底有多少融資風險，這又涉及到房地產(chǎn)問題，所以現(xiàn)在這些問題連結起來，我是關心宏觀經(jīng)濟的、金融的，所以現(xiàn)在從宏觀經(jīng)濟、金融的角度，不得不密切關注房地產(chǎn)，因為這涉及到整個大局。

怎么辦？方向，堅決不變，堅決打擊投機，堅決繼續(xù)堅持宏觀調控的房地產(chǎn)方向。但是策略上我仍然提出應該再花1-2年時間，著急不得。理論上不可能，我跟“金磚四國”的高盛在倫敦跟他談，他說你很敏銳，我說提出房地產(chǎn)問題現(xiàn)在已經(jīng)到這個地步了，必須要整，但是整快了還真不行。他說2005年如果因為這么做了，可能就不會到現(xiàn)在百年一遇大危機了，你們中國這么做，是主動想捅破泡沫，這個話里可能還有話，到底能不能成，考驗著中國政府，這是我個人認為，考驗著中國政府的智慧，考驗著中國政府如何在調控中間講究藝術。

怎么樣把那些政策能不能慢慢地替換出來這是關鍵，在這個問題上，我們也看到房地產(chǎn)的投資1-12月份31%，全年有人預測可能25%左右，明年房地產(chǎn)的投資，我找一些年輕人幫我算，我也找任志強來聊，任志強說16%，歷史最低點。年輕人通過各種各樣的模型和歷史數(shù)據(jù)來看15-20%左右。如果是20%，GDP可能還是能在保八以上。但是，講15%-20%，都基于現(xiàn)在的基本情景不變的情況之下，情況會不會變化，房價還在跌，交易量還在萎縮，對開發(fā)投資明年到底什么影響，確實是個很難預測的事情。

我說在現(xiàn)在的情景下，現(xiàn)在什么情景？信托理財進入房地產(chǎn)的問題還沒有暴露出來，明年一季度，會不會有風險？溫州跑路潮，當然溫州的量很小，對全國來說很小。溫州的跑路潮說死保一百天，這個年關能不能過得去，鄂爾多斯的事情更多的銀行貸款金額不多，但也是涉及到房地產(chǎn)里面的一大堆事情，有的是民間融資的問題。

這是什么意思呢？我們都在看到現(xiàn)在的情景下來分析15-20%的投資，如果情景起了變化，價格、交易量對投資到底什么影響？投資對明年的GDP、就業(yè)、上下游到底什么影響？我認為需要非常謹慎密切的關注。交易量是在價格跌到什么水平，是放大了還是進一步萎縮了？這個就是在市場的心理博弈中間，因為現(xiàn)在很多老百姓他不買，他等著，他就知道還要跌，雖然是剛性需求。所以在這個背景之下，一切都在不確定、動態(tài)中間。如何準確地把握市場發(fā)展態(tài)勢，如何正確地引導市場發(fā)展態(tài)勢，很關鍵。