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樓市迎刺激新政:不限購(gòu)城市首付比例最低可至20%

來(lái)源:

地產(chǎn)去庫(kù)存措施“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”,中國(guó)決定降低首付,促進(jìn)居民部門加杠桿。

央行2日發(fā)文稱,在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。目前,僅有四個(gè)一線城市,即北上廣深,及旅游城市三亞仍執(zhí)行限購(gòu)措施。

 “房地產(chǎn)政策的主要邏輯是以地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì),地產(chǎn)行業(yè)依然作為經(jīng)濟(jì)政策博弈的工具,”億翰智庫(kù)點(diǎn)評(píng)稱。

民生證券固收分析師李奇霖點(diǎn)評(píng)稱,首付下調(diào)將水引入實(shí)體經(jīng)濟(jì),強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體的信用派生:

首先,購(gòu)房本身是信用創(chuàng)造的過(guò)程,降低首付,促進(jìn)更大力度的居民部門杠桿;其次,房?jī)r(jià)漲可以發(fā)揮金融加速器功能,同樣促進(jìn)信用派生;最后,房地產(chǎn)去庫(kù)存,配合上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張,也是信用創(chuàng)造加速的過(guò)程。債市去杠桿+促進(jìn)信用派生,將流動(dòng)性注入實(shí)體。

不過(guò),還有分析指出,在救市政策上,目前遭遇的最大問(wèn)題是:政策對(duì)于一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提振具有很高的彈性,但對(duì)于投資占比較大的三四線城市則彈性較小。結(jié)果是,市場(chǎng)價(jià)格水平向上,而投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳,銷售和投資的剪刀差有拉大的趨勢(shì)。

早前已有關(guān)于地產(chǎn)去庫(kù)存措施即將出臺(tái)的報(bào)道。例如,《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》12月底報(bào)道稱,房地產(chǎn)市場(chǎng)系列去庫(kù)存執(zhí)行手段正在逐步接近“落地”,包括多個(gè)中央主管部門,正在相關(guān)細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的有關(guān)手段。隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落幕,這些落實(shí)手段或?qū)⒑芸斐雠_(tái)。

當(dāng)月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”,適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度,要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

中國(guó)央行在去年930日曾對(duì)房貸做出調(diào)整,在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同時(shí),應(yīng)按照“分類指導(dǎo),因地施策”的原則,根據(jù)不同城市情況,并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

未來(lái)首付比例有沒有進(jìn)一步下調(diào)的空間?中信建投證券指出,從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,美國(guó)可以提供5%-20%左右的首付比例,但是一般認(rèn)為20%是一個(gè)比較合適的首付比例,如果申請(qǐng)20%以下首付比例需要連帶購(gòu)買按揭保險(xiǎn),購(gòu)房者需要面臨額外的支出和更多的利息。雖然存在部分零首付以及低于3.5%的首付比例,但是都是針對(duì)個(gè)別信用記錄良好的購(gòu)房者,實(shí)際受益范圍不廣。

以下是央行今日的公告全文:

中國(guó)人民銀行上海總部,各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行;各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局;各國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行,中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行:

為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署,現(xiàn)就個(gè)人住房貸款政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下:

一、在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

二、在此基礎(chǔ)上,人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo),因地施策”的原則,加強(qiáng)與地方政府的溝通,指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

三、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素,并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

四、加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測(cè)、分析和評(píng)估;督促各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)形勢(shì)變化及地方政府調(diào)控要求,及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整,促進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

請(qǐng)人民銀行上??偛?、各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行,各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局將本通知聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社、外資銀行、村鎮(zhèn)銀行。

 

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