房?jī)r(jià)頹勢(shì)、房企資金鏈瀕臨斷裂，令以往被信托公司認(rèn)為穩(wěn)如泰山的土地質(zhì)押擔(dān)保模式備受考驗(yàn)。近日，中融信托起訴浙江賽日新材料科技有限公司及其實(shí)際控制人陳維君、慈溪圣天龍置業(yè)有限公司，要求賽日新材歸還本金1.43億元及罰息，圣天龍置業(yè)抵押擔(dān)保的土地與建筑物履行優(yōu)先清償責(zé)任。

2013年1月31日，賽日新材與中融信托簽訂流動(dòng)資金貸款信托合同，貸款額1.43億元，期限18個(gè)月，主要風(fēng)控由價(jià)值2.5億土地使用權(quán)及在建工程擔(dān)保抵押（由圣天龍置業(yè)提供位于寧波慈溪市文化商務(wù)區(qū)的土地使用權(quán)及地上的在建工程圣天龍大廈為本項(xiàng)目提供抵押擔(dān)保，圣天龍大廈建筑面積約為28789.45平方米，評(píng)估凈值為2.5億元），并由賽日新材實(shí)際控制人陳維君提供個(gè)人無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

但是，賽日新材于到期日2014年6月無力償還信托貸款本金，中融信托隨即啟動(dòng)司法程序，寄希望處置抵押資產(chǎn)彌補(bǔ)損失。然而，他們發(fā)現(xiàn)，作為抵押資產(chǎn)的圣天龍大廈于2013年5月后就處于停工狀態(tài)，整體工程尚未竣工。

 “目前工程進(jìn)度僅僅是主體部分驗(yàn)收，尚未到綜合驗(yàn)收，后續(xù)還有消防水電裝修等等項(xiàng)目，全部竣工還需要3900萬元，總包公司雖然有3000余萬的工程尾款，但要等竣工后才能支付給我們。”圣天龍置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人說道，“去年10月理應(yīng)完工，但由于工程資金不足，從去年5月起就停工了，也沒有預(yù)售許可證。”

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)中融信托方面對(duì)該樓盤售價(jià)估值為10000元/平方米，然而隨著房?jī)r(jià)頹勢(shì)難阻，如今慈溪市文化商業(yè)區(qū)周邊商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)僅為5000-7000元/平方米。圣天龍置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言，3-5年房地產(chǎn)難說一定好轉(zhuǎn)。

賽日新材、圣天龍置業(yè)相關(guān)代理人認(rèn)為，等他們籌措資金使項(xiàng)目順利竣工是解決借貸雙方矛盾的最佳方式。

 “如果地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利竣工，按現(xiàn)在的價(jià)格平均6000元/平方米的價(jià)格出售，大約可回籠資金1.8億元，足以覆蓋損失，而且商業(yè)地產(chǎn)可以做產(chǎn)權(quán)劃分，包括地和房屋都可以分割處理，中融信托可以獲得幾個(gè)樓層的產(chǎn)權(quán)，日后再處理變現(xiàn)，最大程度地保證債權(quán)。”上述代理人說道，“但是如果按照爛尾工程走司法途徑拍賣，經(jīng)過幾次流拍，最終價(jià)格估計(jì)要打?qū)φ?，?duì)雙方都不利。”

不過，據(jù)接近該項(xiàng)目的信托人士透露，即使按爛尾工程司法拍賣，中融信托也不用過于擔(dān)心本金損失。

 “當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目抵押率在35%-40%之間，即使是寧波樓市‘腰斬’、司法對(duì)折拍賣都不會(huì)對(duì)中融信托本金收回造成影響。”該信托人士告訴記者。

不過他也坦言，即便是一、二線城市，信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)不敢有絲毫馬虎。“這起事件也確實(shí)是個(gè)教訓(xùn)，目前浙江局部地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)40%-50%的下滑，倘若地產(chǎn)繼續(xù)頹勢(shì)，房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)是否會(huì)成片爆發(fā)還未可知。”

據(jù)上證報(bào)記者了解最新情況，目前中融信托、賽日新材、陳維君、圣天龍置業(yè)均表示愿意庭外調(diào)解，協(xié)商解決善后事宜。

來源：上海證券報(bào)